L’accessibilité d’une boulangerie, au delà de l’obligation

Vous vous apprêter à acheter un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie. Avez vous vérifié s’il est aux normes d’accessibilité?

L'obligation d'accessibilité
L’obligation d’accessibilité

Depuis 2015  tous les établissements recevant du public doivent être accessibles aux personnes handicapées, mais évidement, tous ne le sont pas encore. La mise en accessibilité peut être onéreuse ou compliquée à mettre en oeuvre. Vérifier avant l’acquisition ce qui est aux normes permettra à l’acquéreur d’anticiper le coûts d’éventuels travaux à effectuer. Les boulangeries sont classés en ERP de 5eme catégorie et sont dispensées de justifier des travaux réalisés par remise d’une attestation sur l’honneur de l’exploitant. L’intermédiaire dans la cession de fonds de commerce est tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des deux parties. Il doit attirer l’attention de l’acquéreur sur la conformité de l’ERP à l’ensemble des normes administratives: accessibilité, réglementation incendie, déclaration d’activité.

 

dérogations accessibilités
Dérogations possibles

 

Si le vendeur a obtenu une dérogation, celle ci est valable si elle est attachée au fonds de commerce, par exemple quand elle est d’ordre technique comme l’impossibilité d’élargir une porte,de modifier des marches, la copropriété…A contrario,si la dérogation est attachée à l’exploitant ou à l’exploitation, par exemple en raison de problèmes financiers, d’une disproportion manifeste faisant courir des risques au commerce et à sa pérennité…., la dérogation n’est pas valable pour l’acquéreur. Si des travaux sont exécutés dans le cadre d’un permis de construire, alors la dérogation n’est plus valable et tombe ipso facto.

Mais au delà de l’obligation de conformité, il y a une démarche stratégique de la part du boulanger pour assurer la pérennité et la rentabilité de son commerce.

« Il s’agit d’abord d’un problème de société. Il faut savoir qu’au moins 30% de la population française, autrement dit 30% des clients potentiels, sont concernés par cette loi sur l’accessibilité, car la notion de personne à mobilité réduite dépasse largement le cadre de la personne en fauteuil roulant. Compte tenu de la tendance (lunettes, appareils auditifs, longévité…) ce chiffre va évoluer dans les années qui viennent. Par conséquent, un commerçant qui ne s’adresse pas à cette frange de population se prive de facto de 30 % dans sa performance commerciale. Il s’agit donc à la fois d’une réflexion citoyenne et économique.

30% des gens sont concernés par la loi
30% des gens sont concernés par la loi

Second message : on peut regarder cette mise aux normes comme une obligation, mais aussi comme une envie d’apporter davantage de confort aux gens en leur proposant un magasin facile à vivre, qui donne au client l’envie de revenir. D’ailleurs, les commerçants qui ont déjà réalisé des travaux sont unanimes : leur outil de travail s’en trouve bonifié et le plaisir est partagé par leurs clients. »

l'accessibilité est aussi une décision stratégique gagnante
l’accessibilité est aussi une décision stratégique gagnante

Guide d’accessibilité 2015 à télécharger

 

Motivation et les raisons du silence

« POURQUOI LES AGENTS IMMOBILIERS NE RAPPELLENT JAMAIS ?  » …Voici donc une réponse à cette question que se posent les acquéreurs … La première  raison est que le plus souvent nous n’avons pas ce que vous cherchez hélas …Mais rassurez vous, les professionnels de l’immobilier y travaillent et passent 80 % de leur temps à chercher le bien de vos rêves….Mais il y a une autre raison qui pourraient bien vous surprendre… si nous vous disions que c’est un peu de votre faute à vous, les clients….Pourquoi ? Eh bien parce que vous, les acquéreurs ‘potentiels’, dépensez ,sans vous en rendre compte, beaucoup d’énergie à faire la démonstration de votre ‘manque de motivation’ …si si je vous assure !

 Un acquéreur motivé
Condition 1: Un acquéreur motivé

Rappelez vous de ce que vous dites à un conseiller immobilier, voici quelques exemples de phrases démotivantes pour les conseillers immobilier :  » Nous ne sommes pas pressés, nous commençons nos recherches, nous étudions le marché  » ou le fameux  » nous voulons avoir le coup de cœur  » et aussi « nous irons voir la banque quand nous aurons trouvé » certains acheteurs nous disent  » nous devons vendre avant d’acheter  » mais ne veulent pas que nous les aidions à vendre leur bien…étonnant d’ailleurs car ils ne peuvent pas acheter , du coup … Il y a aussi le célèbre  » envoyez nous des photos, descriptions complètes  » etc etc … Sachez, très respectables clients, que lorsque vous vous exprimez ainsi, le professionnel de l’immobilier entend  » Je ne suis pas motivé, je ne suis pas prêt à prendre une décision, je n’achèterai pas  » …. Alors voilà ce qu’il faut dire à un agent immobilier pour qu’il vous rappelle et qu’il s’occupe de vous ; dites lui :.. » Nous souhaitons devenir propriétaires dans les mois qui viennent  » ou  » Nous sortons de la banque et nous sommes prêts à acheter  » ou encore  » Nous irons visiter tout ce que vous nous proposerez ! » car sachez, chers clients ‘potentiels’ que nous ne sommes pas très ‘rassurés ‘ à l’idée de vous envoyer trop de détails sur les biens que nous avons eu tant de mal à avoir en mandat… Vous n’ignorez pas que le sport national des acheteurs français consiste à … retrouver les biens par eux mêmes…

Le conseiller immobilier se décarcasse toujours pour un client motivé
Le conseiller immobilier se décarcasse toujours pour un client motivé

En clair, le conseiller immobilier se décarcassera pour n’importe quel client qui lui dira  » Je suis très motivé pour devenir propriétaire et je compte sur vous  » … Promis, on vous rappellera …car il n’existe pas de professionnel plus passionné et plus motivé qu’un agent immobilier qui a …des clients motivés…

La motivation est contagieuse...
La motivation est contagieuse…profitez en!

Thierry Tousimplement 

 

Envie de vous installer en Normandie?

 En Normandie, c’est beau, c’est vert,  c’est calme.

« Chaque jour nous sommes récompensés par la beauté des paysages , les couleurs du ciel, la proximité de la mer  (Deauville – Cabourg- Granville – le Mont Saint Michel), la beauté de l’architecture locale (manoirs à colombages, châteaux, maisons en pierre,…), la possibilité de faire toutes sortes d’activités facilement, le sentiment d’être à l’aise dans notre environnement et en harmonie avec la nature. « 

Aujourd’hui 2016-03-25:

  • 64 BOULANGERIES PÂTISSERIES  SONT A VENDRE DANS LE CALVADOS
  • 36 BOULANGERIES PÂTISSERIES SONT A VENDRE DANS LA MANCHE
  • 27 BOULANGERIES PÂTISSERIES SONT A VENDRE DANS L’ORNE
  • 48 BOULANGERIES PÂTISSERIES SONT A VENDRE EN SEINE MARITIME

Cette vidéo est faite pour vous. De quoi susciter l’envie de venir s’installer en Normandie. Entreprises & Commerces by Proprietes-privees  vous y installera avec professionnalisme.

5 raisons de s’installer à Caen

Partir s’installer à Rouen

Si vous cherchez la qualité de vie sans quitter la Seine et vous éloigner trop de la région capitale… rendez-vous à Rouen !  La métropole normande vous séduira par son ambiance naturelle et son activité. Ses petites ruelles en centre-ville vous replongeront dans l’univers des grands maîtres impressionnistes, Monet et Pissarro. Rouen est aussi une ville ambitieuse – qui souhaite profiter à fond de sa proximité de Paris et du Havre. Et si vous êtes du genre actif, Rouen vous propose une large palette d’activités sportives pour tous les niveaux !

Je n’aime plus Paris et je m’installe… dans l’Orne

Sa boulangerie  dans l'ORNE

Mésentente entre patron et salarié: rupture conventionnelle ?

Mésentente entre le patron et son salarié. La rupture conventionnelle est une solution pour se séparer et qui constitue l’un des modes de rupture du contrat de travail à durée indéterminée.

La rupture conventionnelle est une solution à envisager
La rupture conventionnelle est un « divorce à l’amiable »

Ce mode de rupture suppose que chacune des parties souhaite mettre un terme au contrat de travail qui les lie. Il ne nécessite pas de faire état d’un motif et évite par conséquent une contestation de celui-ci.

Par contre, il permet au salarié de bénéficier d’une indemnité de rupture qui ne peut être inférieure au montant de l’indemnité de licenciement.  Pour les salariés bénéficiant d’une ancienneté inférieure à un an il conviendra de verser néanmoins une indemnité de rupture conventionnelle due au prorata du nombre de mois de présence du salarié dans l’entreprise. Le salarié pourra également bénéficier d’indemnités de chômage en fonction de ses droits acquis à ce titre.

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La mésentente impacte toujours la production

Il est impératif de remettre un exemplaire de la convention de rupture au salarié. A défaut, la rupture conventionnelle est considérée comme nulle. Le salarié est alors considéré comme ayant fait l’objet d’un licenciement sans cause réelle et sérieuse et l’employeur peut se voir dans ce cas condamné à des dommages et intérêts.  Il importe que le consentement de chacune des parties soit bien donné de façon libre, sans avoir été imposée par l’une ou l’autre des parties. Il n’y a pas de délai à respecter entre l’entretien au cours duquel le salarié et l’employeur se mettent d’accord sur la rupture (montant de l’indemnité et date de fin du contrat) et la signature proprement dite de la convention de rupture. Cette signature peut donc intervenir à l’issue de cet entretien. Lors de l’entretien, le salarié doit être bien informé du principe de la rupture conventionnelle afin qu’il y consente librement et en toute connaissance de cause. A ce titre, l’employeur doit l’informer qu’il peut se rapprocher de Pôle Emploi pour envisager la suite de son parcours professionnel. Cette obligation est rappelée par le formulaire CERFA de rupture conventionnelle. L’oubli par l’employeur d’informer son salarié de cette possibilité de contacter Pôle Emploi ne justifie pas à lui seul la nullité de la convention de rupture.

La mésentente est toujours ressentie en magasin par la clientèle et impacte les ventes
La mésentente est toujours ressentie en magasin par la clientèle et impacte les ventes

Enfin, on rappellera que le délai de rétractation de l’employeur et du salarié est pour chacun de 15 jours calendaires (samedi et dimanche compris) après signature de la convention. Au plus tôt le lendemain de l’expiration de ce délai de rétractation, un exemplaire de la convention doit être adressé à l’unité territoriale départementale de la DIRECCTE pour homologation. Celle-ci dispose d’un délai de 15 jours ouvrables (dimanches et jours fériés chômés exclus) pour faire part de son acceptation ou opposition. A défaut de réponse de l’administration, dans ce délai la rupture est considérée comme homologuée.

Rupture conventionnelle- légifrance

Un business plan pour bien calibrer le choix de sa boulangerie

Elaborez un business plan avant d’acheter le fonds de commerce,  de façon à calibrer correctement le choix de la boulangerie et travailler  ensuite en toute sérénité.

De façon récurrente, je suis confronté la vente de boulangeries dont les propriétaires, après quelques mois d’exploitation, constatent que leur affaire ne correspond pas à leurs attentes. En d’autres termes, le « reste à vivre  » de l’exploitant est insuffisant . Ces affaires ont toutes un point commun: – l’absence d’un business plan et d’un prévisionnel sérieux établis avant la période de la transaction du fonds de commerce. L’acheteur est souvent un artisan boulanger qui vient de vendre son affaire et qui en recherche une autre pour des conditions de travail plus agréables. Il souhaite se faire aider dans son travail quotidien. Mais il évalue mal le poids de la masse salariale. Un simple prévisionnel tenant compte de ces futurs conditions d’exploitation ( horaires, fermeture hebdo, congés annuels) et de son personnel à disposition ( tourier, vendeuse, apprenti..) lui aurait permis en amont de constater si le  » reste à vivre » est suffisant après avoir payé l’ensemble des charges mensuelles et le remboursement d’éventuels prêts bancaires.

Evaluer avec précision le poids de la masse salariale
Evaluer avec précision le poids de la masse salariale

Avant l’achat d’une boulangerie , il est absolument nécessaire de recalculer l’ EBE reconstitué avec les futures conditions d’exploitation. L’EBE reconstitué c’est la somme qu’il reste après paiement des achats, charges externes, impôts et salaires du personnel. Cette somme globale doit permettre de rembourser les emprunts, financer les amortissements, et payer les cotisations de l’exploitant . Ce qu’il reste à la fin, c’est le « reste à vivre de l’exploitant », c’est à dire son salaire net.

business plan boulangerie
Un business plan permet d’ évaluer le salaire net restant de l’exploitant